一、政策出台背景及实施意义

为推动本地住宅产品从 传统居住型向生态型、共享型、品质型升级，丰富房地产市场产品供给、助力房地产市场平稳健康发展，我局牵头制定本试点实施方案，通过标准化建设规范、规划指标倾斜、全流程闭环监管，稳妥推进城市森林花园住宅试点落地。

实施本政策主要有三方面价值：

一是惠民宜居。打造户属空中庭院、楼栋共享绿化、底层休闲空间三重立体绿化场景，拓展居家绿化、邻里交流场所，提升居住采光、景观与舒适度；

二是助企发展。出台容积率、绿地率、规划间距等多项规划支持政策，降低项目开发约束，丰富房企差异化产品竞争力；

三是城市提质。通过立体绿化补充城市绿地总量，改善城区钢筋水泥风貌，践行绿色低碳城市建设理念。

二、试点适用范围解读

（一）适用区域与建筑类型

限瑞昌市城区单宗地新建改善型住宅项目，商业用地性质的公寓、度假类建筑不纳入试点范围。

（二）两类可申报试点项目

1. 土地出让公告、规划设计条件中已明确将城市森林花园住宅列为试点的地块，直接按方案执行；

2. 已出让居住用地，尚未审批规划方案、或已批方案未开工建设的项目，开发企业可主动申请纳入试点，调整后的规划方案不得突破原土地出让合同约定规划指标；优先支持滨湖、临山、临城市公园绿地等景观优质地块设置试点楼栋。

三、三大核心空间建设硬性标准

试点项目楼栋需同步配套空中花园、共享公共绿化平台、底层架空空间三类生态共享空间，所有尺寸、层高、面积均设置量化刚性要求：

1. 空中花园（每户仅 1 处）。采用外挑或奇偶错层设计，层高≥2 个自然层；外挑宽度 2.4-6 米；水平投影面积 20—60 ㎡，且不超过户型套内面积 1/3；配套安全防护围护设施。

2. 共享公共绿化平台（楼栋公共区域）。两层通高开敞式平台，至少连通 4 户住户，作为业主公共庭院；需配套休闲桌椅、绿化等基础配套，仅供全体业主共享使用。

3. 底层架空公共空间。层高 3.0-4.5 米，架空面积≥标准层面积 60%；仅用作绿化、休闲公共活动，不得改造为私人或经营性空间。

四、规划扶持优惠政策（企业重点利好）

在满足绿化、开敞、覆土等达标条件下，试点项目享受三大类政策倾斜：

（一）面积核算优惠：不计容积率、不计产权面积

1. 空中花园、共享公共绿化平台：仅计入建筑总面积，不计容积率、不计入房屋产权面积；核算配套公建、人防工程、装配式建筑指标时不纳入计算基数；

2. 底层架空空间：允许外围使用透明玻璃、格栅围挡，同样享受“计算建筑面积但不计容积率”政策。

（二）立体绿化折算，提升项目绿地率指标1. 空中花园绿化面积按 20%折算计入项目总绿地；

2. 共享公共绿化平台绿化面积按 50%折算计入项目总绿地；

3. 两项立体绿化折算增加的绿地面积，合计不得超过地块原规划绿地指标的 20%，避免绿地指标过度放宽。

（三）建筑规划指标适度优化

1. 建筑密度仅按首层建筑基底面积核算；

2. 建筑主体间距按主楼体测算、日照测算可按建筑外沿；地块退线、与相邻地块间距以空中花园最外侧为准，消防、安全距离严格执行国家规范；

3. 在结构安全前提下，空中花园面积不受九江市现有规划文件中阳台、露台面积限制，突破原有面积约束。

五、后期运维管理约束要点

1. 销售环节强制约定。房企必须在购房合同明确空中花园、共享平台使用边界、业主养护义务、物业管护责任；业主需签署书面承诺，不得私自封闭、改建、侵占绿化空间；

2. 物业常态化管理。物业服务合同增设立体绿化专项管护条款，定期巡查、修剪、养护；

3. 违法处置机制。私封花园、占用公共平台、砍伐损毁绿化、违规搭建等行为，由城管、住建、属地街道联合执法查处，恢复原状并依法追责。

六、实施期限与解释权

本实施方案自正式印发之日起施行，试行周期 2 年；文件最终解释权归瑞昌市自然资源局。

解读人：饶燕

联系方式：13970268564

解读机关：瑞昌市自然资源局